Las buenas noticias para los hipotecados continuarán a lo largo de 2025. Si este año el coste medio de las hipotecas (fijas, variables y mixtas) a octubre se situó en el 3,20%, frente al 3,94% de octubre de 2023, la tendencia a la baja se mantendrá a lo largo de 2025. Los expertos consultados se muestran muy optimistas sobre las reducciones en el coste de pedir dinero prestado para comprar una vivienda, tanto por las reducciones esperadas del Banco Central Europeo (BCE) como. la ya demostrada competencia entre entidades financieras, que volverán a hacer de las hipotecas su producto estrella.
Las reducciones nos han situado también como el segundo país europeo con las hipotecas más baratas, sólo superado por Malta. Pero para que se cumplan estas premisas, el BCE debe continuar con su recorte de tipos, que se enfrenta a dos fuerzas opuestas: el riesgo de un aumento de la inflación y el bajo crecimiento económico en el Viejo Continente. Para los analistas, la debilidad de las economías pesará más en un consenso casi unánime del mercado que se ha visto reforzado por los mensajes lanzados por Christine Lagarde tras la reunión del BCE de este jueves, sin descartar recortes de tipos de medio punto.
Karsten Junius, economista jefe de J. Safra Sarasin Sustainable AM, señala que tras el recorte de tipos de esta semana, “esperamos otros cuatro recortes de tipos de 25 puntos básicos en las primeras cuatro reuniones de 2025, lo que dejaría el tipo de depósito en el 2% en junio”. Es una idea que también apoya el analista de mercado Manuel Pinto: “La debilidad económica de Europa, el enfriamiento general del empleo que limitará el crecimiento de los servicios, y las pocas herramientas de crecimiento actuales debido a la gran emisión de deuda actual, hacen que en el futuro A corto plazo, el principal motor económico en el área común serán las medidas de estímulo del BCE, por lo que esperamos que a partir de 2025 el programa de recorte de tipos se intensifique nuevamente, empujando a la baja el precio del Euribor”, explica.
Los expertos ven el precio del dinero fijado por el BCE en el 2% a mediados del próximo año
Esta situación de caída del precio del dinero tendrá su reflejo lógico en las hipotecas a través del Euribor, al que están vinculados la mayoría de los préstamos a tipo variable. Estefanía González, directora de comunicación y contenidos del buscador Kelisto, también apunta a ver el precio del dinero entre el 2 y el 2,25% a mediados del próximo año, siempre que se mantenga un aumento de la inflación por las medidas tomadas por el nuevo presidente Donald Trump a partir de enero, la situación en Oriente Medio, la guerra en Ucrania o “cualquier cambio de rumbo que afecte directamente a los costes, especialmente a los energéticos, y por tanto a la inflación”, explica. .
Este experto espera descuentos de entre el 5% y el 10% en las hipotecas, con especial énfasis en las hipotecas fijas y mixtas. Así, “no sería extraño ver el interés medio de las hipotecas fijas en torno al 2,6% en las ofertas estándar, lo que significa que podríamos ver las mejores ofertas del mercado al 2,2% y al 2,3% TIN (Tasa de Instalación). Interés Nominal) y que, negociando, podríamos llegar a tipos del 1,5 y 1,7% TIN”, concluye. A este TIN que refleja únicamente el coste del préstamo se le deben sumar los gastos asociados al préstamo, como la comisión de apertura, la comisión de amortización anticipada, la tasación o la comisión de cancelación para obtener la TAE (Tasa Anual Equivalente) más popular. . , una referencia que el Banco de España aconseja utilizar para las comparaciones.
El Euribor ha experimentado una pronunciada caída en 2024, lo que explica la bajada de los precios de las hipotecas. Cerró el año pasado en 3,67% y estos días de diciembre el promedio es 2,40%. Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), espera nuevas caídas de este índice de referencia a lo largo del próximo año, aunque serán más moderadas: del 2,4% actual al 2%. “Todo dependerá de las decisiones del BCE, de si se confirma que los precios están controlados. Además, ya se están descontando nuevas caídas en la oferta actual de los propios bancos”, explica.
El analista considera que los menores precios de las hipotecas también tendrán consecuencias a la hora de elegir el tipo de préstamo. “Con las nuevas ofertas, que son muy competitivas, las hipotecas fijas vuelven a coger fuerza tras un 2023 en el que las hipotecas mixtas fueron las protagonistas”. Y añade: “En un entorno de guerra hipotecaria, los titulares de una hipoteca acuden a préstamos mixtos y fijos con los que se aseguran la cuota que van a pagar. En los mixtos la seguridad del cupo es sólo durante los primeros años, que también son aquellos en los que se pagan más intereses”, concluye.
Desde la AHE señalan que la bajada de tipos favorece la contratación de préstamos fijos o mixtos
Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, Destaca una situación novedosa: “Tememos el precio del dinero al 3%, el Euribor al 2,40% y las hipotecas con un TIN del 1,85% (hace cuatro meses al 2,5%) en fija y al 1,20% en mixta para los cinco primeros años. Hemos vuelto a los precios de 2022. El optimismo de este experto sobre el futuro de unos precios hipotecarios más bajos se extiende hasta 2025 ya que, en su opinión, la tendencia es hacia tipos por debajo del 2%. “Normalmente a las ofertas de una entidad les seguían otras, pero ahora van cuatro o cinco entidades al mismo tiempo con tipos inferiores al 2%. El tipo fijo va a ser la reina, pero el tipo mixto será muy atractivo por debajo del 1,25%”. Y añade: “hay muy buenos tipos para las hipotecas. Hay mucha liquidez, mucha competencia y la hipoteca es el producto que más fideliza a los clientes con el banco. Otra cosa será el precio de la vivienda, que calculamos que subirá un 10% en 2025 por la falta de producto y veremos una burbuja en zonas buenas. Todas las medidas que ha tomado el Gobierno son inflacionarias para la vivienda”, concluye.
credito al consumo
Las bajadas del precio del dinero y del Euribor no han tenido un reflejo tan claro en los préstamos al consumo. Es más, se produce la paradoja de que la tasa de las tarjetas de crédito ha aumentado. Con los últimos datos del Banco de España de finales de octubre, el tipo de las nuevas operaciones con tarjetas de crédito se situó en el 18,62%, frente al 18,19% del mismo mes del año pasado. Antonio Luis Gallardo, jefe de estudios de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), también explica que, aparte de las tarjetas, en los créditos de consumo desde hace más de cinco años el descenso ha sido de sólo medio punto, hasta el 8,12%. , mientras que los que se dan a un plazo de entre uno y cinco años, ahora pagan una media del 7,37% frente al 8,49% de hace un año.
El actual momento de fuerte consumo no invita a los bancos a abaratar el crédito para compras
Gallardo explica este fenómeno en que “Las entidades financieras están aprovechando un consumo muy fuerte que explica la buena marcha del crecimiento del PIB en España. Los préstamos preconcedidos que ofrecen las entidades superan el 10% de tipo nominal y superan el 11%. Veremos en las cuentas bancarias a finales de año que el margen de intermediación difícilmente se va a deteriorar a pesar de la bajada de tipos de interés. «La fuerte demanda y la falta de comparación explican las moderadas disminuciones en el costo del crédito al consumo». Y añade: “en general, las tasas de las ASNEF son más caras que las que ofrecen los bancos. Hay otro aspecto importante que es la financiación en el punto de venta, que es difícil de negociar. Se basa en estrategias de compra compulsiva que se corresponden con la contratación compulsiva de financiación. Por ejemplo, en las agencias de viajes donde ofrecen financiación suele ser más rentable pedir crédito al banco y luego pagar el viaje al contado que contratar el préstamo con la propia agencia”, concluye.
Pau Monserrat, experto en productos financieros y economista de Futur Legal, también destaca que los préstamos personales no reflejan con tanta profundidad la bajada de tipos. “No son un producto donde compitan los bancos. Es interesante darlos si el dinero se pide para una inversión como un coche nuevo o la reforma de una casa, pero imponen muchas condiciones cuando se trata de sobreendeudamiento, es decir, pedir dinero para cubrir deudas anteriores o «Aumentarlos», indica. Y añade: «No es como las hipotecas, donde el banco busca fidelizar a sus clientes y los utiliza para captar nuevos clientes, sino que es un servicio que tienen que prestar a los clientes existentes». El experto añade que el crédito al consumo siempre ha tenido tasas altas, que en los últimos años han oscilado entre el 7% y el 11%, y se ha mantenido estable en un nivel elevado «incluso cuando los tipos del Euribor eran negativos». .
Las perspectivas para 2025 serán, por tanto, muy favorables para las hipotecas, pero no tanto para los préstamos al consumo o personales. Sin duda, la oportunidad será endeudarse a tasas que recordarán los niveles previos al giro abrupto que dio la política monetaria en 2022.
Dura competencia en tipos
Mejora de ofertas fijas. La bajada de tipos de interés por parte del BCE ha provocado el lanzamiento de ofertas de interés fijo, que son la gran mayoría de las que se conceden actualmente. Entre las hipotecas a tipo fijo más competitivas en estos momentos a un plazo de 25 años se encuentran las de Coinc al 3,03% TAE, Evo Banco al 3,18% TAE y Banco Santander al 3,22% TAE. Le siguen Openbank al 3,28% TAE, MyInvestor al 3,30% TAE, Bankinter al 3,40% TAE y BBVA al 3,71% TAE. Para conseguir estos tipos es necesario cumplir con las condiciones que cada entidad exige a su cliente. Aunque desde el comparador Kelisto destaca el tipo TIN (sin gastos) de la Hipoteca Fija de Sabadell, con un 2,6% TIN.
Los mejores mixtos. Las hipotecas mixtas también han tenido un gran impulso el año pasado y a lo largo de este año. Ofrecen tipos más bajos que los tipos fijos, ya que la garantía de un canon de inmueble es sólo de unos pocos años, normalmente entre tres y cinco. Entre las más interesantes se encuentra el 2,10% de la de Sabadell; el 2,20% de Ibercaja; 2,30% de ING; el 2,35% de Evo Banco; el 2,5% de Abanca; 2,66% de Openbank: 2,75% de Santander o 2,79% de Bankinter para plazos iniciales a tipo fijo de entre tres y cinco años. En estas hipotecas también es más frecuente la negociación con la entidad financiera según el perfil del cliente y también la relación que este tenga con la entidad.
Finalmente, en hipotecas variables, los diferenciales más bajos los encontramos en Banco Sabadell (Euribor+0,40%), Evo Banco (E+0,48%), KutxaBank (E+0,49%), Unicaja Banco (E+0,50%), BBVA y Banco Mediolanum (E+0,60%), Coinc y Bankinter (E+0,070%), Santander (E+0,74%) y MyInvestor (E+0,79%).