Le toca el turno a Blackstone de mover ficha en su inmobiliaria española HIP, que posee 71 hoteles y está valorada en unos 6.500 millones de euros. Así lo afirman distintas fuentes del mercado inmobiliario después de que el gigante americano refinanciara el año pasado la compañía, en la que lleva ocho años invirtiendo y en la que ha destinado a los establecimientos prácticamente la totalidad de su programa de inversiones de 750 millones en reformas. turístico. Las fuentes consultadas indican que la desinversión del fondo podría concretarse ya en 2025, tanto mediante venta como mediante salida a Bolsa, en la que se espera sea la mayor transacción inmobiliaria en España de los últimos años y aprovechando la fuerte demanda de este tipo de activos debido al boom turístico.
El fondo neoyorquino entró en Hotel Investment Partners (HIP), sociedad fundada por Alejandro Hernández-Puértolas (actual consejero delegado) y varios socios, cuando la adquirió al Banco Sabadell en 2017. Un año después, Blackstone lanzó una opa por casi 2.000 millones por la socimi (sociedad inversora cotizada en el mercado inmobiliario) Hispania, que entonces era la mayor propietaria hotelera de España, y la integró en HIP.
Desde entonces, HIP ha crecido aún más, entrando también en otros mercados del sur de Europa como Portugal, Italia y Grecia. Actualmente cuenta con los 71 establecimientos mencionados y 22.000 habitaciones. La mayoría de estos activos son destinos vacacionales de playa y sólo el 5% son urbanos. 45% de cartera Está situada en Canarias, un 38% en las costas peninsulares española, portuguesa y balear, y un 17% en Grecia e Italia, según indica la propia firma en su página web.
Gracias a las inversiones y refinanciaciones, el mercado cree que Blackstone ya ha puesto la guinda a este trofeo que puede interesar a los grandes fondos. A lo largo de los años, HIP ha ido renovando su cartera inmobiliaria, para lo cual estableció un gasto de capital de unos 750 millones. Prácticamente ha ido renovando todos sus hoteles, aunque se mantienen algunos de gran tamaño, como el Guadalmina de Marbella o algunos más pequeños procedentes de las últimas adquisiciones en Grecia.
Se espera que Blackstone elija bancos para que le asesoren en la operación en los próximos meses. En principio, el técnico neoyorquino buscará el doble víacomo suele ser habitual en estas grandes operaciones de desinversión, es decir, con una potencial salida a bolsa de HIP o mediante una venta del 65% que aún controla de la hotelera. Desde abajo se indica que Blackstone siempre está buscando opciones para las empresas que posee como parte del curso normal de su negocio, aunque fuentes del sector indican que la empresa estadounidense se siente cómoda con esta inversión y no tiene prisa por vender en 2025. debido a que HIP está completando con éxito su plan de negocio, avanzando en el reposicionamiento de sus activos hoteleros y creciendo en mercados con enorme potencial.
La potencial venta de HIP a lo largo de 2025 coincide con la enorme fortaleza del sector turístico en España y su traslado a la inversión inmobiliaria en hoteles. El año pasado, según datos recientes de Exceltur, el PIB del sector turístico en el país creció un 6,5% hasta los 207.763 millones. Al mismo tiempo, la llegada de turistas extranjeros alcanzó un récord de 94 millones de visitantes. Además, el aumento de los viajes tras la pandemia de la Covid-19 también ha elevado el gasto turístico hasta los 126.000 millones y las tarifas hoteleras no han dejado de crecer. Por ello, en los últimos años se ha ido abriendo el apetito inversor por este tipo de inmuebles. En 2024, por ejemplo, esta categoría fue la que atrajo más ventas en el sector inmobiliario, por delante de centros comerciales, edificios de oficinas, viviendas de alquiler o logística, hasta 2.400 millones, como muestran las cifras de la consultora JLL. proporcionado por este diario.
HIP es una de las mayores agencias inmobiliarias españolas, pero no cotiza en bolsa. Merlin Properties, la mayor del Ibex 35, cuenta actualmente con una capitalización que ronda los 6.000 millones y unos activos valorados en unos 11.000 millones. Colonial, la otra SOCIMI del selectivo español, tiene una valoración que ronda los 3.300 millones y una cartera inmobiliaria también superior a los 11.000 millones.
GIC y fondos soberanos
Blackstone ya vendió el 35% de HIP a GIC, el fondo soberano de Singapur, en 2023 en una operación que valoró entonces la hotelera en unos 4.000 millones, aunque no se conocían datos oficiales. Después de las inversiones en gasto de capital y la revalorización de activos, el mercado eleva la valoración actual de la compañía a entre 6.000 y 6.500 millones. Es habitual que este tipo de grandes inversores permanezcan invertidos en una empresa durante unos siete años antes de intentar venderla.
Respecto a qué tipo de inversor puede estar interesado en una empresa de este tamaño en España, los expertos se fijan en los mayores fondos soberanos del mundo. Incluso la propia GIC, que según diversos directivos del sector inmobiliario, podría ser la primera interesada en crecer a partir de su 35% del capital actual en HIP. Asimismo, se analizan otros Estados poderosos como los de Oriente Medio. Por ejemplo, en 2023, el fondo soberano de Abu Dabi (ADIA) llevó a cabo la mayor operación del año al adquirir una cartera de 17 hoteles operados por Meliá por 600 millones.
A nivel financiero, Blackstone hizo sus deberes el año pasado, refinanciando HIP por 1.600 millones gracias a un préstamo sindicado de Morgan Stanley, BNP Paribas, Santander, Crédit Agricole Corporate Investment Banking (CIB) y Citi. Este crédito tiene un coste en torno al 3,5% y se utilizó como garantía hipotecaria para 43 hoteles con 13.000 llaves. En 2023, el fondo también había refinanciado otra parte de la cartera de HIP, en concreto con un préstamo hipotecario para hoteles de Sabadell, por importe de 680 millones. En aquel caso, el sindicato estaba liderado por bancos americanos y europeos, entre los que volvieron a destacar Morgan Stanley y Crédit Agricole.
Para 2025 ya hay algunas otras operaciones en el mercado turístico a la espera de avanzar. Es el caso del Four Seasons de Canalejas en Madrid, una operación cuyo inconveniente es que se trata de la venta de la galería comercial, la zona de restauración y el aparcamiento de ese céntrico icono junto a la Puerta del Sol. Actualmente, Rothschild y Santander se han encargado de buscar compradores para una transacción que podría rondar los 900 millones.
En el mercado turístico también se espera la salida a Bolsa de Hotelbeds, el supermercado español de plazas hoteleras que pretende captar al menos 725 millones en nuevas acciones así como una oferta secundaria de las ya existentes por parte de sus propietarios, los fondos Cinven, CPPIB y EQT. .
También está en el mercado la venta de nueve hoteles Silken, por 240 millones, en una cartera propiedad de los fondos CBRE Investment Management y Pygmalion. El fondo Apollo también busca comprador para su cartera en España, que podría valorarse en unos 300 millones. Por su parte, la familia Casacuberta busca la venta del Kimpton Vividora, uno de los últimos hoteles de lujo inaugurados en Barcelona y que podría alcanzar un importe de 110 millones.
Además, el mercado espera que hoteles y carteras de grandes propietarios en forma de socimis (sociedades de inversión cotizadas en el mercado inmobiliario) puedan salir a la venta en 2025. Es el caso de Atom, la compañía patrocinada por Bankinter para su clientes de banca privada, que debería entrar en su fase de desinversión. Lo mismo ocurre con Millenium, controlada por Castlelake, que podría desprenderse de activos no estratégicos como complejo de Alcaidesa, de la marca Fairmont, en San Roque (Cádiz).
