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El fuerte aumento en los costos de la vivienda alimenta la inflación

Los precios de las viviendas aumentaron un 18,8 por ciento en 2021, y el alquiler aumentó un 17,6 por ciento en todo el país durante el último año, según muestran los datos de la industria. Pero esos precios, resultado de una grave escasez de suministro provocada por las restricciones de los gobiernos municipales en todo el país, no se han reflejado por completo en las cifras de inflación porque los arrendamientos suelen ser anuales.

“La escasez de viviendas va a empujar hacia arriba el total [consumer price index] a posiciones incómodas para la Reserva Federal”, dijo el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun. “En consecuencia, esta alta inflación que tenemos ciertamente no es transitoria, y se mantendrá obstinadamente alta hasta fin de año”.

El problema se puso de relieve la semana pasada cuando el gobierno informó que el IPC aumentó un 7,9 por ciento en el último año, el aumento más pronunciado desde 1982. El índice de vivienda aumentó un 0,5 por ciento en febrero y representó más del 40 por ciento del salto en el llamado núcleo la inflación, que excluye los alimentos y la energía, lo que la convierte en «con mucho el factor más importante en el aumento», según la Oficina de Estadísticas Laborales.

Si bien la decisión de la Fed esta semana de comenzar a aumentar las tasas de interés puede reducir un poco la demanda, el banco central no puede hacer mucho por la falta de oferta. Y muchos economistas esperan que los precios de la vivienda aviven aún más la inflación en un momento en que la invasión rusa de Ucrania amenaza con disparar los costos de la energía y los alimentos, una situación que podría aumentar el pesimismo económico de los votantes de cara a las elecciones intermedias en el otoño.

El presidente de la Fed, Jerome Powell, dijo al Congreso este mes que la inflación de los precios de las viviendas “realmente es mucho más un indicador de la estrechez de la economía”. que los aumentos de precios más «temporales» que surgen de las interrupciones de la cadena de suministro impulsadas por la pandemia o la escasez de mano de obra. Presidente de Servicios Financieros de la Cámara Maxine aguas (D-Calif.) dijo que el costo creciente de la vivienda no se “resolverá tan rápido como los cuellos de botella de la cadena de suministro, debido tanto al tiempo que lleva desarrollar viviendas como a la falta de inversión en viviendas que sean asequibles”. La secretaria de HUD, Marcia Fudge, advirtió que lidiar con los precios de la vivienda es esencial para controlar la inflación.

Pero las opciones de la Casa Blanca son limitadas ya que las leyes de zonificación y los costosos procesos de permisos que inhiben la construcción de viviendas se determinan en gran medida a nivel local. Y los problemas estructurales que elevan el precio de las viviendas y las unidades de alquiler en todo el país, es decir, una grave falta de viviendas para satisfacer la creciente demanda, no muestran signos de disminuir.

Los remedios para impulsar el parque de viviendas metidos en la masiva campaña del presidente plan de gastos socialesincluidas las inversiones para estimular la construcción de unidades asequibles, están atascados en el Congreso con pocas posibilidades de promulgación.

Eso obligó a los funcionarios de la administración a explorar formas de aliviar las presiones de los precios en los bordes, incluso vinculando nuevas subvenciones a la reforma de zonificación local y ampliando las oportunidades de financiamiento para desarrollos asequibles.

“No hacemos la pregunta, ‘¿Podemos resolver el desafío por completo?’ Es, ‘¿Podemos hacer una diferencia?’”, dijo un funcionario de la administración que habló bajo condición de anonimato para discutir la estrategia. “Y creo que aquí hay palancas federales que marcan una diferencia real”.

Los economistas de la vivienda se muestran escépticos, dada la oferta históricamente baja de viviendas para satisfacer la demanda. El inventario de viviendas en venta en todo el país cayó a un mínimo histórico de 860.000 en diciembre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

La escasez significa que más personas están alquilando: las tasas de vacantes de alquiler cayeron al 5,6 por ciento en el cuarto trimestre de 2021, la tasa más baja en 37 años. Eso les da a los propietarios la oportunidad de subir los precios.

Pero el aumento de los alquileres y los precios de la vivienda llevará tiempo para completar el ciclo en la medida del IPC. El aumento en los costos de vivienda en el indicador de inflación generalmente se ha retrasado el aumento de los precios en aproximadamente 16 meses en los últimos años, según un análisis del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca, por lo que los titulares de inflación probablemente empeorarán antes de mejorar.

Si bien los economistas esperan que el aumento de las tasas hipotecarias alivie la demanda, no será suficiente para cambiar la trayectoria del crecimiento del precio de la vivienda. La tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años esta semana subió por encima del 4 por ciento por primera vez desde mayo de 2019 y probablemente seguirá aumentando este año a medida que la Fed aumente las tasas de interés.

“Las tasas de interés que regresan a un nivel más normal deberían actuar para enfriar el mercado de la vivienda con el tiempo”, dijo Powell al Congreso este mes. La Fed elevó el miércoles su tasa de referencia en un cuarto de punto porcentual y señaló que habrá más aumentos en los próximos nueve meses.

Los defensores de la vivienda y los cabilderos de la industria dicen que la crisis de asequibilidad ha alcanzado niveles críticos. Más de 40 grupos relacionados con la vivienda enviaron una carta al presidente Joe Biden el 9 de marzo solicitando que convoque un consejo sobre asequibilidad compuesto por una “amplia gama de partes interesadas externas” y funcionarios de siete departamentos del gabinete diferentes.

“El costo de la vivienda es menos asequible para todos en todo el espectro de ingresos, particularmente para aquellos que menos pueden pagarlo”, escribieron. “El alto costo de la vivienda contribuye, en parte, a los altos niveles actuales de inflación y hace que la propiedad de vivienda y los alquileres asequibles queden fuera del alcance de muchos”.

La Casa Blanca dio a conocer en septiembre un plan para agregar 100,000 viviendas asequibles durante tres años. Hasta ahora, la administración ha entregado alrededor de 10,000 de esas casas con programas que extienden el período de «primera vista» que prohíbe a los inversionistas institucionales hacerse con las casas embargadas que el gobierno está vendiendo, según el funcionario de la administración.

Pero no hay una solución rápida. Los principales impulsores del aumento de los precios de las viviendas son «las políticas de uso de la tierra y los costos de permisos y las restricciones de zonificación; eso está muy determinado a nivel local, y es muy difícil influir en eso desde el nivel federal», dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics.

«Los La crisis de vivienda en la que estamos se ha desarrollado durante la última década, y se necesitarán una o dos décadas de políticas consistentes para sacarnos de esto”, dijo Zandi.

La escasez de viviendas se debe en gran parte a una disminución en la construcción desde el colapso de la vivienda que provocó la Gran Recesión en 2008. El stock total de viviendas creció a una tasa anual promedio de 1.7 por ciento desde 1968 hasta 2000, según un informe de NAR publicado el año pasado. . Eso cayó al 0,7 por ciento en la última década. El informe estimó que la construcción de casas nuevas en los últimos 20 años ha estado por debajo de los niveles típicos en hasta 6,8 millones de unidades.

Hay algunas buenas noticias: la construcción de casas nuevas aumentó en febrero al nivel más alto desde 2006. Pero en una señal de los continuos cuellos de botella en la construcción, la cantidad de unidades de vivienda permitidas pero que aún no comenzaron aumentó el mes pasado al máximo desde 1974.

Los costos de construcción aumentaron debido a los precios más altos de la madera y la energía y la escasez de mano de obra. Es más, el tiempo de construcción de una casa unifamiliar típica, que suele ser de unos 6,5 meses, está tardando entre cuatro y 10 semanas más ahora, según Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

“Es probable que eso continúe, no solo por el precio más alto de estos materiales, sino también por los retrasos y los problemas de disponibilidad”, dijo Dietz. “Lo que significa es que es probable que el crecimiento del precio de la vivienda continúe a pesar de que las tasas hipotecarias van a subir”.

Dietz dijo que las políticas para reducir el costo de la madera, que se ha más que triplicado desde febrero de 2020, marcarían la diferencia, ya que el 90 por ciento de las casas unifamiliares nuevas tienen estructura de madera. El aumento en los precios de la madera durante el último año ha provocado que el precio promedio de una vivienda unifamiliar nueva aumente en $18,600, según NAHB. Pero el gobierno federal no está ayudando: Estados Unidos en noviembre duplicó los aranceles sobre la madera blanda canadienseel último acontecimiento en una larga disputa comercial sobre la importación.

Mientras tanto, la vivienda que se está construyendo no es del tipo adecuado para el mercado: la cantidad de viviendas de nivel de entrada, de menos de 1,400 pies cuadrados, “ha disminuido drásticamente desde la Gran Recesión y es más del 80 por ciento más baja que el cantidad construida en la década de 1970”, según el Consejo de Asesores Económicos. Los costos impuestos a nivel local a menudo hacen que sea demasiado costoso construir unidades asequibles que no obtendrán un rendimiento decente de la inversión de un desarrollador.

La demanda de primera vivienda ha aumentado a medida que los millennials han llegado a los años pico de compra de vivienda y se mudan de la casa de sus padres para ingresar al floreciente mercado laboral.

“Este es un problema en todas partes, tenemos un problema de costa a costa en casi todas las comunidades”, dijo Zandi. “Estoy sorprendido en este momento de que la vivienda aún no haya llegado a la cima de la agenda política”.

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