El mercado inmobiliario mundial se aleja de una nueva burbuja inmobiliaria | Economía

El riesgo de burbuja inmobiliaria en varios de los mayores mercados inmobiliarios del mundo está disminuyendo por segundo año consecutivo, según el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias 2024. El banco de inversión suizo UBS analizó los precios de las propiedades residenciales en 25 grandes ciudades del mundo para obtener el índice. Miami, donde los precios han aumentado casi un 50% en términos reales desde finales de 2019, lidera las ciudades analizadas. Obtiene 1,79 puntos, impulsada por el auge del lujo.

Aunque el riesgo de una crisis a gran escala se está reduciendo, el aumento de precios en varias ciudades sigue presionando el mercado y dificultando el acceso de los ciudadanos a la vivienda, convirtiéndose en un problema global en las principales capitales del mundo. Tokio y Zúrich son un ejemplo de cómo los precios de la vivienda y el riesgo de burbuja no van de la mano. Ambas ocupan el segundo y tercer puesto del ranking y siguen con un grave riesgo de burbuja inmobiliaria, dado que superan el umbral de 1,5 puntos establecido por el banco suizo. Los Ángeles, Toronto y Ginebra también tienen un nivel de amenaza alto. Por su parte, Madrid ha alcanzado los 0,56 puntos, lo que le ha permitido pasar de un riesgo bajo en 2023 a un riesgo moderado de burbuja inmobiliaria.

Los precios reales de la vivienda en muchas de las ciudades analizadas han tocado fondo este año, según el informe. Éstos son, de media, alrededor de un 15% más bajos que a mediados de 2022, cuando los tipos de interés empezaron a repuntar a nivel global. Un panorama que contrasta con el actual, tras la flexibilización de la política monetaria global. En las últimas semanas, el Banco Central Europeo recortó los tipos de interés en 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, y la Reserva Federal estadounidense aprobó el primer recorte de tipos desde 2019 (de medio punto). Ambos marcaron un cambio de ciclo y una senda a la baja para los costes de endeudamiento en los próximos meses.

Claudio Saputelli, responsable del sector inmobiliario de UBS Global Wealth Management, explica: “Las ciudades que han experimentado las mayores correcciones de precios son las que mostraron un alto riesgo de burbuja inmobiliaria en los años anteriores”. Los precios reales en Frankfurt, Múnich, Estocolmo, Hong Kong y París están al menos un 20% por debajo de los máximos alcanzados tras la crisis provocada por el brote de Covid. Vancouver, Toronto y Ámsterdam también siguen esta tendencia, con importantes caídas de precios de alrededor del 10% en términos reales.

En cambio, en lugares tan cotizados como Miami y Dubái, que registraron el mayor aumento en la puntuación de riesgo del ranking, los precios de las viviendas siguieron aumentando. Además, en algunas de las ciudades con problemas de escasez de viviendas más pronunciados, como Vancouver, Sídney y Madrid, los precios reales aumentaron más de un 5% en comparación con el año anterior, según el banco suizo.

“La creciente escasez de viviendas, reflejada en el aumento de los precios de los alquileres, ha ayudado a estabilizar muchos mercados inmobiliarios urbanos”, señala el informe de UBS. También señala que los precios reales de los alquileres han aumentado una media del 5% en los dos últimos años, superando en la mayoría de los casos el crecimiento de los ingresos. El crecimiento de los precios del alquiler en varias ciudades incluso se ha acelerado en los últimos cuatro trimestres. Es el caso de Madrid, incluida en el estudio desde 2019, donde los aumentos continúan. Los alquileres reales se han disparado un 15% en los últimos cuatro trimestres, según los datos del informe. Los precios reales de la vivienda también aumentaron un 5% entre mediados de 2023 y el mismo periodo de este año.

Previsiones optimistas

UBS confía en que el mercado inmobiliario en las grandes ciudades mejore. El aumento de los precios de los alquileres está “apoyando la demanda de viviendas en propiedad en las zonas urbanas”. Mientras tanto, la tendencia de las autoridades monetarias a reducir los tipos de interés hará que la ventaja de costes recaiga claramente en los compradores. Los compradores primerizos volverán al mercado a medida que mejore la asequibilidad, prevén. Matthias Holzhey, autor principal del estudio en UBS Global Wealth Management, concluye: “Los precios reales de la vivienda en muchas ciudades han tocado fondo. Es probable que las perspectivas económicas determinen si los precios vuelven a subir o, por el contrario, se mantienen estables”.