Si hay un momento conflictivo y traumático en el alquiler de una vivienda es la devolución de la fianza. La mayoría de inquilinos denuncian que sus propietarios se han quedado con esta cantidad de dinero sin justificación, con excusas que no tienen sustento legal. Estos pretextos van desde los más habituales, como pintar y limpiar toda la casa, hasta los más inverosímiles, como reclamar desperfectos en el cajón de un sifonero que compró la propia inquilina.
Nuria Rodríguez, afiliada al Sindicato de Inquilinos de Madrid, cuenta cómo el dueño del piso que alquilaba en Madrid, al que consideraba “el mejor casero del mundo”, se convirtió en “un sinvergüenza”. El propietario, que retuvo unos 1.300 euros en concepto de fianza y garantía, reclamó a Rodríguez, según su propio relato, muebles que no existían, un lavavajillas que nunca funcionó y que utilizaba para guardar ollas, agujeros en los azulejos, limpieza bajo el frigorífico… “Se quedó con 400 euros por un piso que había dejado en buen estado”, considera.
La experiencia tampoco fue buena para Sandra Mora. “Mis compañeros de piso y yo tuvimos una gran pelea con el dueño porque se había quedado con 2.200 euros; Se inventó que en un inventario faltaban cosas que nunca vi y que había varias averías que no existían. Le hizo una cuenta mental y se quedó con 500 euros por la cara”, relata.
Aunque se da por sentado que existen propietarios éticos y legales, apropiarse de la fianza al finalizar el contrato de alquiler se ha convertido en una práctica cada vez más habitual, una especie de tradición perversa en la que los inquilinos suelen llevar las de ganar. perder. “A estas alturas se encuentra totalmente desprotegido e indefenso porque, además, rara vez toma la precaución de tomar fotografías y videos del estado de la casa. Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) predica que protege al más débil, en el tema de la fianza no es cierto”, explica Emilio Rojas, abogado del despacho que lleva el mismo nombre.
Además, “muchos contratos están mediados por agencias inmobiliarias que velan por los intereses de los propietarios”, señala Javier Rubio, abogado y director jurídico del Centro de Consultoría y Estudios Sociales (Caes), firma especializada en alquileres. Y añaden: “No hay ningún incentivo para que el arrendador lo devuelva más allá de la buena fe”.
Y no se trata sólo de la fianza, sino que en muchos casos también se quedan con la doble garantía (equivalente a dos meses de alquiler) que permite la LAU, señala Álvaro Bermejo, socio fundador del despacho Bermejo Abogados. “Los propietarios están predispuestos a inflar mucho los daños para retener ese dinero injustificadamente”, añade el abogado.
Es muy habitual que el arrendador alegue la necesidad de pintar, limpiar, rallar suelos, arreglar puertas que no cierran, placas vitrocerámicas rayadas, cerraduras y pomos desgastados… Sin embargo, estos daños no pueden ser imputables al inquilino, salvo cuando hay negligencia evidente, porque forman parte del uso normal de la vivienda. Hay jurisprudencia que así lo indica. “No se puede pretender que la vivienda esté en el mismo estado, como si una persona no hubiera vivido allí durante cinco años. Un agujero en la pared para colgar un cuadro o una pequeña marca en el suelo son inherentes al alquiler de una vivienda”, afirman en Caes. Esta oficina pone excusas grotescas por parte de algunos propietarios, como no devolver la fianza porque había un perro en la casa, cuando no estaba seguro. O descontar los 1.500 euros de reparación de una lámpara de techo de porcelánico valorada en 6.000 euros. «Ha sido trasladado del lugar y reemplazado (contrariamente al contrato)», se afirma en el acuerdo de daños del propietario.
También es habitual acusar al inquilino del deterioro de la caldera y de los daños causados por la humedad o goteras. “Dicen que es porque no ha ventilado, pero son causados por los elementos estructurales de la casa y no por negligencia del inquilino”, dice Rojas.
Sin embargo, existen algunas razones por las que está justificado deducir parte o la totalidad del depósito. “Cuando hay negligencia o mal uso de los elementos de la vivienda”, explica Bermejo. Es decir, “si existe daño comprobado por negligencia del inquilino, la cual ha sido cuantificada en la factura respectiva y que el costo es por reparación y no por reposición, ya que de lo contrario la depreciación del mobiliario correría a cargo del inquilino”, dice Rubio.
período de 30 días
Al finalizar el contrato, en el momento de la entrega de llaves, el arrendador dispone de 30 días para devolver la fianza. Los abogados aconsejan hacer una inspección conjunta de la casa y anotar una lista de posibles daños en el anexo de rescisión del contrato. El inquilino puede firmar o no su contrato y luchar contra la fianza.
El primer paso es intentar negociar. La segunda es enviar un burofax. “En nuestro despacho, tras el burofax, la mitad de los arrendadores devuelven la fianza y la otra mitad no”, señalan en Emilio Rojas Abogados. Si el arrendador no le presta atención o lo ignora, se puede interponer una demanda civil de restitución del depósito. Si el importe es inferior a 2.000 euros no es necesario abogado o apoderado.
La mayoría de estos asuntos no se procesan, especialmente cuando se trata de pequeñas cantidades. Sin embargo, “cada vez más inquilinos se quejan no sólo de la recuperación de las cantidades, sino también de un sentimiento de injusticia. Percibimos que hay un deseo de no ser víctimas de abusos flagrantes”, afirma Rubio.
El Sindicato de Inquilinos de Madrid aconseja negociar para intentar equilibrar un poco la balanza porque creen que el procedimiento de devolución de la fianza está desequilibrado a favor de los propietarios. “Además de que hay que esperar 30 días para que lo devuelvan, dependemos claramente de si quieren hacerlo o no”. El Sindicato de Inquilinos de Barcelona dice que, una vez intervienen, la mayoría de los propietarios devuelven la fianza. “Saben que no está justificado, pero creen que si funciona, funciona”, afirman. La segunda vía que recomiendan es la judicial.
Para evitar arrepentimientos, es necesario leer atentamente el contrato de alquiler que se firma al inicio. “Los inquilinos suelen firmar sin mirar el contrato de alquiler en el que aparece una cláusula tipo que dice que la vivienda se entrega en buen estado, cuando lo más probable es que el propietario no haya hecho ninguna reforma o reparación en años”, recomienda Rojas. . El abogado aconseja que el contrato incluya una cláusula que indique que el piso se entrega como un cuerpo determinado, es decir, tal como está, y adjunte fotografías de la vivienda.
