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Hipotecas con pago inicial bajo: su guía para 2023

Freddie Mac y Fannie Mae. Ofrecen varias opciones de pago inicial bajo a través de prestamistas, tanto en el marco de sus programas de préstamo estándar como aquellos adaptados a compradores primerizos y hogares de ingresos bajos y medios. La mayoría de sus programas permiten pagos iniciales tan bajos como el 3 por ciento a los prestatarios que califican, un poco más bajos que los préstamos de la FHA.

Y en el último año más o menos, tanto Fannie como Freddie han comenzado a permitir que los prestamistas juzguen a muchos posibles prestatarios utilizando una lente más amplia. Pueden, por ejemplo, otorgar puntos a los solicitantes de préstamos que hayan mantenido un saldo de efectivo positivo en una cuenta corriente a lo largo del tiempo, o que tengan un buen historial de pago del alquiler a tiempo. “Todos ellos se tienen en cuenta en la evaluación”, dijo Danny Gardner, vicepresidente sénior de compromiso con el cliente y la comunidad en la división de viviendas unifamiliares de Freddie Mac.

Los diversos programas atienden a diferentes grupos. Las hipotecas HomeOne de Freddie Mac permiten pagos iniciales tan bajos como el 3 por ciento solo cuando al menos un prestatario es un comprador de vivienda por primera vez. (Muchos programas gubernamentales definen esto como alguien que no ha sido dueño de una propiedad residencial en al menos tres años). Y el programa no tiene un puntaje de crédito mínimo.

El programa Home Possible de Freddie es similar, pero está dirigido a todos los prestatarios de bajos ingresos, aquellos que ganan el 80 por ciento o menos del ingreso medio de su área. El programa renuncia a las tarifas que generalmente se cobran a las personas con puntajes crediticios más bajos y el seguro hipotecario generalmente cuesta menos.

Se permiten obsequios familiares para cubrir parte o la totalidad del pago inicial de una vivienda principal, los costos de cierre o para depositarlos en una cuenta bancaria después del cierre para garantizar que el prestatario tenga dinero disponible para una emergencia, siempre que pueda demostrar que no no es necesario devolverlo. Los programas HomeOne y Home Possible de Freddie están diseñados para permitir que los prestatarios reciban asistencia para el pago inicial de otros programas administrados por estados, ciudades u organizaciones locales.

La versión de Fannie, llamada su programa HomeReady, permite a los compradores hacer un pago inicial de tan solo el 3 por ciento y puede resultar en pagos mensuales más bajos en comparación con sus hipotecas estándar. Pone un tope a los ingresos (no más del 80 por ciento del promedio del área de la propiedad) pero acepta a personas con puntajes de crédito tan bajos como 620. Generalmente también permite regalos.

Marc Hernandez, presidente de Alterra Home Loans, que atiende a compradores de vivienda hispanos por primera vez, dijo que a los prestatarios de ingresos bajos a medios a menudo les va mejor con productos como HomeOne o HomeReady en comparación con los préstamos estándar respaldados por Fannie o Freddie, o aquellos ofrecidos a través de la FHA «Sus calificaciones son un poco más duras que las de una FHA en términos de deuda-ingreso y puntaje crediticio», dijo, «pero los términos del préstamo tienden a ser un poco más favorables que una hipoteca de la FHA».

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