Los gigantes hipotecarios estadounidenses fueron puestos en vigilancia crediticia. Esto es lo que eso significa para los compradores de vivienda

Washington DC
CNN
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Las calificaciones crediticias de los gigantes hipotecarios estadounidenses Freddie Mac y Fannie Mae fueron puestas en alerta por una posible rebaja por parte de Fitch Ratings el jueves por la noche. No se espera que suceda una rebaja, ya que se sigue trabajando en un acuerdo para resolver el estancamiento del techo de la deuda en Washington, pero incluso la advertencia está teniendo un impacto en las tasas hipotecarias.

La advertencia vino porque las calificaciones de Fannie Mae y Freddie Mac están ligadas a la calificación soberana de Estados Unidos. La vigilancia es el resultado de la advertencia de la agencia calificadora el miércoles de que la calificación crediticia de Estados Unidos podría ser degradada si el enfrentamiento del límite de deuda no se resuelve pronto.

Fannie y Freddie, que garantizan aproximadamente el 70% de las hipotecas del país, no emiten hipotecas directamente a los prestatarios, sino que compran hipotecas a los prestamistas y las reorganizan para los inversores. Cada uno de ellos es una empresa patrocinada por el gobierno, o GSE, autorizada por el Congreso.

El objetivo de Freddie y Fannie es brindar liquidez al mercado hipotecario y permitir un flujo confiable de fondos asequibles para los prestamistas hipotecarios. En última instancia, esto permite que más propietarios obtengan préstamos a tasas más asequibles.

Las empresas compran préstamos a los prestamistas, los agrupan y los venden como valores a los inversores. Debido a que están respaldados por el gobierno, estos valores se consideran menos riesgosos que otras inversiones y se consideran tan solventes como el gobierno de EE. UU.

Pero este flujo de fondos podría verse interrumpido si Estados Unidos incumple su deuda, advirtió Fitch.

Poner a las GSE en alerta para una rebaja, un estado que Fitch llama «vigilancia de calificación negativa», es un resultado directo de la incertidumbre sobre el cumplimiento de las obligaciones de deuda de Estados Unidos y la preocupación sobre el nivel de apoyo que las GSE de vivienda pueden esperar si la calificación de EE. UU. fuera dejar caer.

Pero, agregó Fitch, si fuera a rebajar la calificación soberana de EE. UU. debido a los desafíos del techo de la deuda, no necesariamente conduciría a una rebaja inmediata de las calificaciones de las GSE de vivienda, siempre que las GSE de vivienda continuaran cumpliendo con sus respectivas obligaciones.

Fitch señala que las GSE cubren principalmente sus obligaciones con los flujos de efectivo de las operaciones, a diferencia de la dependencia directa del gobierno federal.

“Las GSE de vivienda continúan beneficiándose del apoyo financiero significativo del gobierno de los EE. UU.”, dijo el comunicado de Fitch. “Fitch alinea las calificaciones de las GSE con la calificación de los EE. UU. debido a su función de misión crítica para el sistema de financiamiento de la vivienda de los EE. UU. y el acuerdo de compra de acciones preferentes senior del Tesoro de los EE. UU. Fitch cree que Fannie Mae y Freddie Mac continúan ejecutando su misión de brindar liquidez, estabilidad y asequibilidad a la industria financiera de vivienda”.

Según el acuerdo de compra de acciones, el Tesoro debe inyectar fondos en Fannie Mae y Freddie Mac para evitar que cada empresa sea considerada técnicamente insolvente por su conservador gubernamental, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. A finales de marzo, el patrimonio neto de Fannie Mae era de 64.000 millones de dólares y el de Freddie Mac de 39.100 millones de dólares. La versión actual del acuerdo permite que las GSE retengan fondos hasta que cada una cumpla con los niveles mínimos de capital que cumplirían con los requisitos para salir del control del gobierno.

El anuncio ya está teniendo un impacto en las tasas hipotecarias, enviándolas al alza a medida que los rendimientos del Tesoro a 10 años, que reflejan las tasas hipotecarias, subieron el viernes.

“Lo que Fitch está haciendo es proporcionar un claro recordatorio de los problemas que nos causará un incumplimiento en toda la economía”, dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage.

Un análisis reciente de Zillow sobre el impacto en el mercado inmobiliario del incumplimiento de pago de sus deudas en los EE. UU. reveló que los costos de compra de viviendas podrían aumentar en un 22 % y las tasas hipotecarias podrían aumentar en más del 8 %.

Aunque no es probable que ocurra un incumplimiento de pago de EE. UU. y una rebaja de Freddie y Fannie, existe un escenario en el que el gobierno de EE. UU. incumple y no puede brindar el apoyo necesario a las empresas.

Gran parte de la financiación de las GSE proviene de sus propias operaciones en lugar del apoyo del gobierno, pero, dijo Cohn, si las tasas hipotecarias aumentan y hay menos ingresos para Freddie y Fannie, es posible que necesiten esa financiación.

“¿Si las tasas van al 8% o más? El volumen de compras de viviendas simplemente se detendría, da un poco de miedo”, dijo Cohn, y agregó que debido a que los propietarios actuales de viviendas pueden tener hipotecas ultra bajas de entre 2% y 4%, comprar una casa al 8% aplastaría su poder adquisitivo. .

Pero se puede evitar una rebaja, dijo Fitch en su comunicado, si hay una resolución.

Y para el típico comprador de vivienda que busca casas y trata de obtener una buena tasa de interés hipotecario, un acuerdo alcanzado pronto será el mejor resultado.

“El comprador de vivienda típico se enfoca en encontrar una casa, si califica para una hipoteca, sabiendo lo que necesita comprometer, las negociaciones del contrato y el pago de fin de mes”, dijo Jessica Lautz, economista jefe adjunta y vicepresidenta de investigación en la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

“Mientras la política está en juego, la vigilancia de los índices de audiencia es solo eso, una vigilancia”, dijo.