Skip to content
Por qué cada vez es más difícil mantener un techo sobre tu cabeza
Los alquileres han subido en porcentajes de dos dígitos en algunas ciudades. Mientras tanto, comprar una casa es lo más inasequible desde mediados de la década de 1980. Las tasas hipotecarias han superado el 6% y los precios de las viviendas se mantienen justo por debajo de los máximos históricos alcanzados en los últimos meses, lo que ha dejado fuera del mercado a muchos posibles compradores.

Y si bien hay algunos signos de enfriamiento en el mercado, no parece que haya mucho alivio a la vista para los compradores de viviendas.

Hace un año, un comprador que hizo un pago inicial del 20 % en una vivienda unifamiliar de precio medio de $363 800 y financió el resto con una tasa hipotecaria del 2,88 %, el promedio en ese momento, tenía un pago mensual de $1208.

Hoy, un propietario que compre una casa de precio medio, que ahora es de $396,300, con una hipoteca al promedio actual de 6.29%, pagaría $1,960 por mes en capital e intereses. Eso es $752 más cada mes.
Con la inflación aumentando la mayoría de los gastos del hogar, pocos compradores potenciales de vivienda pueden pagar esos pagos mensuales más caros.

En los últimos cinco años, el precio promedio de la vivienda aumentó un 60 %, mientras que el ingreso promedio aumentó menos del 15 %, dijo Andy Walden, vicepresidente de investigación empresarial de Black Knight, una compañía de bases de datos hipotecarias.

«Los precios de las viviendas están significativamente fuera de sintonía con los niveles de ingresos», dijo Walden.

Los estadounidenses ahora gastan más del 35 % de su ingreso medio en pagos mensuales de capital e intereses para esa vivienda de precio medio recién comprada. Históricamente, los estadounidenses gastaron cerca del 25 % del ingreso medio en pagos.

Para volver a ese nivel, dijo Walden, tendría que suceder alguna combinación de estas cosas: los ingresos de una persona tendrían que crecer un 40 %, las tasas hipotecarias tendrían que reducirse a la mitad o tendría que haber un 30 % descenso del precio medio de una vivienda.

Pero es probable que ninguna de esas cosas suceda pronto.

¿Cómo llegamos aquí?

Parte de la razón por la que la vivienda se ha vuelto tan cara es que las tasas hipotecarias históricamente bajas observadas durante la pandemia de Covid-19 aumentaron la demanda de viviendas, lo que a su vez hizo subir los precios. Con múltiples compradores compitiendo por un grupo limitado de casas en venta, las guerras de ofertas y las ofertas en efectivo se volvieron comunes, lo que llevó los precios a niveles récord.

Ahora los compradores están lidiando con una combinación de altos precios de la vivienda y aumento de las tasas hipotecarias.

«El punto de dolor llegó cuando las tasas volvieron a su nivel del 6%», dijo Walden.

La otra cara del asunto es la oferta. Los compradores ansiosos se encontraron con una escasez nacional de viviendas que se ha estado gestando durante mucho tiempo, creando un desajuste entre la oferta y la demanda que ha elevado los precios de las viviendas.

Estados Unidos se ha quedado atrás en alrededor de 5,5 millones de unidades de vivienda en los últimos 20 años debido a que los constructores no lograron mantenerse al día con las tendencias históricas de construcción, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Si agrega la destrucción de propiedades debido a demoliciones o desastres naturales, entre otras cosas, el déficit total podría estar más cerca de 6.8 millones durante ese tiempo.
Por qué cada vez es más difícil mantener un techo sobre tu cabeza

El déficit de unidades es tan profundo que llevaría más de una década ponerse al día, según NAR.

Pero incluso si se construyen más casas y apartamentos, no importará a menos que la gente pueda pagarlos.

En abril de 2021, un hogar tenía que ganar alrededor de $80 000 al año para poder pagar una casa de precio medio con un modesto pago inicial del 3,5 %. Un año después, el requisito de ingresos era de $108,000. Este aumento de costos significa que alrededor de 4 millones de hogares arrendatarios que podrían haber comprado la casa de precio medio el año pasado ya no podrían hacerlo doce meses después, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.
Sin una casa para comprar, los inquilinos se quedan donde están, lo que aumenta aún más los alquileres en un mercado ya ajustado.
Ciudades en Sun Belt, como Phoenix y Austin, vieron algunos de los mayores aumentos en los costos de vivienda durante la pandemia. En Miami, el precio de una casa ha subido un 33% respecto al año anterior y los alquileres han subido un 17% respecto al año pasado, según Realtor.com. Pero la crisis de asequibilidad está ocurriendo a nivel nacional, en todas las regiones del país.
A medida que los inquilinos alcanzan el límite de lo que pueden pagar cada mes, la propiedad de la vivienda se vuelve más fuera de su alcance a medida que luchan por ahorrar para el pago inicial. Esto amplía la brecha de riqueza y bloquea las desigualdades entre quienes se benefician financieramente de la propiedad de la vivienda y quienes no. También amplía la brecha racial en la propiedad de la vivienda, en la que el 72 % de los estadounidenses blancos son propietarios de una vivienda, mientras que solo el 43 % de los estadounidenses negros son propietarios de una vivienda, según la NAR.

Entonces, ¿qué sucede después?

Hay signos claros de enfriamiento en el mercado de la vivienda. Las ventas de viviendas han estado cayendo durante siete meses seguidos a medida que el aumento del costo de comprar y financiar una casa empuja a más personas fuera del mercado inmobiliario. Por lo general, a medida que la demanda se agota, los precios bajarán y eventualmente las tasas hipotecarias se establecerán.

Sin embargo, por el momento, es probable que las tasas hipotecarias aumenten aún más a medida que la Reserva Federal continúa elevando las tasas de interés en su batalla para combatir la inflación.

La Reserva Federal no establece directamente la tasa que los prestatarios pagan por las hipotecas. En cambio, las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento del Tesoro de EE. UU. a 10 años. A medida que los inversores anticipan las subidas de tipos de la Fed, a menudo venden bonos del gobierno, lo que eleva el rendimiento y, con ello, las tasas hipotecarias.

Por qué cada vez es más difícil mantener un techo sobre tu cabeza

La mayoría de los expertos en políticas de vivienda dicen que se necesita construir un suministro constante de viviendas nuevas a precios moderados para solucionar la crisis de asequibilidad. Pero debido a que esas casas no son tan rentables para los constructores como las casas más grandes y de mayor precio, será necesario un esfuerzo conjunto de los sectores público y privado.

En mayo, la administración de Biden anunció un Plan de Acción de Suministro de Vivienda para cerrar la brecha de asequibilidad y aliviar los costos de vivienda. El plan tiene como objetivo impulsar la oferta de viviendas asequibles al mejorar el financiamiento federal existente e incentivar áreas para reformar las políticas de zonificación y uso de la tierra para construir más viviendas de bajo costo. También pide a los constructores de viviendas que adopten métodos de construcción más eficientes.

Pero nada de esto es una solución rápida, y parte requiere la acción del Congreso.

Por separado, la Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, anunció planes este verano para expandir las opciones de financiamiento de viviendas para los compradores, en particular los de color, para cerrar la brecha racial en la propiedad de viviendas. Estos programas incluyen asistencia para el pago inicial, primas de seguro hipotecario más bajas y un sistema de informes crediticios que tiene en cuenta el historial de pago del alquiler.
Algunas de estas ideas, incluidos los nuevos préstamos sin pago inicial sin costos de cierre para compradores en vecindarios negros o hispanos específicos, ya están en marcha.