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Se avecina una caída del precio de la vivienda.  El aumento del desempleo podría empeorar las cosas


Londres
CNN Negocios

El año pasado, la compañía inmobiliaria más grande de Auckland no pudo vender propiedades lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda en la ciudad más grande de Nueva Zelanda.

Las casas estaban “volando por la puerta”, dijo Grant Sykes, gerente de la agencia de bienes raíces Barfoot & Thompson. “Hubo momentos asombrosos cuando los agentes se paran alrededor de la sala y se quedan boquiabiertos por los precios que se lograron”, dijo a CNN Business.

En un ejemplo, una propiedad vendida por 1 millón de Nueva Zelanda dólares ($610,000) por encima del precio de venta en una subasta que duró ocho minutos. (La mayoría de las casas en Nueva Zelanda se venden en subasta).

Eso fue en mayo de 2021, cuando las ventas atrajo a miles de postores que elevaron los precios cada vez más. Desde entonces, la tasa de liquidación en subasta de Barfoot & Thompson se ha desplomado, según Sykes, prolongando los tiempos de venta y haciendo que los precios bajen.

El tiempo que lleva vender una propiedad en Nueva Zelanda ha aumentado alrededor de 10 días en promedio desde octubre de 2021, según el Instituto de Bienes Raíces de Nueva Zelanda. Las ventas se han desplomado casi un 35% y los precios medios de la vivienda han bajado un 7,5% durante el último año.

Nueva Zelanda se encuentra en la punta de una contracción del mercado inmobiliario global que tiene ramificaciones nefastas para la economía mundial.

El auge de la pandemia, que envió precios en la estratosfera, se está quedando sin fuerza y ​​los precios de la vivienda ahora están cayendo desde Canadá hasta China, preparando el escenario para la mayor desaceleración del mercado inmobiliario desde la crisis financiera mundial.

El aumento de las tasas de interés está impulsando el cambio dramático. Los bancos centrales en pie de guerra contra la inflación han llevado las tasas a niveles que no se veían desde hace más de una década, con un efecto dominó en el costo de los préstamos.

Las tasas hipotecarias de EE. UU. superaron el 7% el mes pasado por primera vez desde 2002, frente a poco más del 3% hace un año, antes de retroceder levemente en noviembre cuando la inflación disminuyó. En la Unión Europea y el Reino Unido, las tasas hipotecarias se han más que duplicado desde el año pasado, ahuyentando a los posibles compradores del mercado.

“En general, esta es la perspectiva del mercado de la vivienda más preocupante desde 2007-2008, con los mercados en equilibrio entre la perspectiva de caídas modestas y otras mucho más pronunciadas del 15% al ​​20%”, dijo Adam Slater, economista principal de Oxford Economics, una consultora .

¿Un factor clave que determina cuán bajos son los precios? Desempleo. Un fuerte aumento en el desempleo podría conducir a ventas forzadas y ejecuciones hipotecarias, «donde los grandes descuentos son comunes», según Slater.

Pero incluso si la corrección de los precios es leve, una desaceleración del mercado de la vivienda podría tener graves consecuencias porque las transacciones de vivienda, a su vez, impulsan la actividad en otros sectores de la economía.

“En un mundo ideal, saldrá un poco de espuma de la parte superior [of house prices] y todo está bien No es imposible, pero es más probable que la recesión de la vivienda tenga consecuencias más desagradables”, dijo Slater a CNN Business.

Los precios de la vivienda ya están cayendo en más de la mitad de las 18 economías avanzadas que sigue Oxford Economics, incluido el Reino Unido, Alemania, Suecia, Australia y Canadá, donde los precios cayeron alrededor de un 7 % entre febrero y agosto.

“Los retrasos en los datos probablemente significan que la mayoría de los mercados ahora están viendo una caída de los precios”, dijo Slater. «Estamos en el período inicial de una recesión bastante clara ahora y la única pregunta real es qué tan pronunciada y cuánto tiempo va a ser».

Los precios de la vivienda en los Estados Unidos, que aumentaron más durante la pandemia desde la década de 1970, también están cayendo. Los economistas de Goldman Sachs esperan una disminución de alrededor del 5% al ​​10% desde el pico alcanzado en junio hasta marzo de 2024.

En un escenario «pesimista», los precios estadounidenses podrían caer hasta un 20%, escribió recientemente el economista de la Fed de Dallas, Enrique Martínez-García, en una publicación de blog.

Los precios de las casas nuevas en China cayeron al ritmo más rápido en más de siete años en octubre, según cifras oficiales, lo que refleja una caída cada vez más profunda del mercado inmobiliario que ha afectado al país durante meses y está afectando fuertemente su economía. Las ventas de viviendas han caído un 43% este año, según China Index Academy, una firma de investigación.

Las ventas también están cayendo en otros lugares, ya que los bancos adoptan un enfoque más cauteloso con respecto a los préstamos y los aspirantes a compradores de vivienda retrasan las compras ante los costos de endeudamiento mucho más altos y el deterioro de las perspectivas económicas.

Las ventas de viviendas en Gran Bretaña estuvieron un 32% por debajo del nivel del año anterior en septiembre, según cifras oficiales. Una encuesta observada de cerca mostró que las consultas de nuevos compradores cayeron por sexto mes consecutivo en octubre al nivel más bajo desde 2008, excluyendo los primeros meses de 2020 cuando el mercado estuvo cerrado en gran medida debido a la pandemia.

En los Estados Unidos, las ventas de viviendas usadas cayeron más de un 28 % año tras año en octubre, la novena caída mensual consecutiva, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Las tasas hipotecarias en 25 de las principales ciudades del mundo, rastreadas por UBS, casi se han duplicado en promedio desde el año pasado, lo que hace que la compra de viviendas sea mucho menos asequible.

“Un trabajador calificado del sector de servicios puede permitirse aproximadamente un tercio menos de espacio de vivienda que antes de la pandemia”, según el Índice global de burbujas inmobiliarias de UBS.

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Además de desanimar a los nuevos compradores, el fuerte aumento de las tasas ha sorprendido a los propietarios de viviendas acostumbrados a más de una década de costos de préstamo ultra bajos.

En Gran Bretaña, se han otorgado más de 4 millones de hipotecas a compradores primerizos desde 2009, cuando las tasas estaban cerca de cero. “Hay mucha gente por ahí que no aprecia lo que es cuando aumentan sus gastos mensuales”, dijo Tom Bill, jefe de investigación residencial del Reino Unido en la corredora Knight Frank.

En países con una mayor proporción de hipotecas de tasa variable, como Suecia y Australia, el impacto será inmediato y podría aumentar el riesgo de ventas forzadas que hacen que los precios bajen más rápido.

Pero incluso en lugares donde una gran parte de las hipotecas son fijas, como Nueva Zelanda y el Reino Unido, el vencimiento promedio de estas hipotecas es bastante corto.

“Esto significa que mucha más deuda estará sujeta a (a menudo significativamente) tasas más altas durante el próximo año más o menos de lo que podría parecer al principio”, escribió Slater en un informe el mes pasado.

Si bien las tasas de interés han sido el catalizador de la desaceleración del mercado de la vivienda, el mercado laboral desempeñará un papel más importante en la determinación de la caída final de los precios.

El modelo de caídas anteriores de los precios de la vivienda realizado por Oxford Economics muestra que el empleo es el factor decisivo para determinar la gravedad de una recesión, porque un aumento en el desempleo aumenta el número de vendedores forzosos.

“La historia muestra que si los mercados laborales pueden mantenerse fuertes, entonces las posibilidades de una corrección más benigna son mayores”, según Innes McFee, economista global jefe de Oxford Economics.

Los niveles de empleo en muchas economías avanzadas se han recuperado desde que cayeron al comienzo de la pandemia. Pero hay señales tempranas de que los mercados laborales están comenzando a enfriarse a medida que el débil crecimiento económico golpea la demanda de trabajadores.

Tras una fuerte recuperación a principios de año, el número de horas trabajadas se situó un 1,5 % por debajo de los niveles previos a la pandemia en el tercer trimestre, lo que supuso un déficit de 40 millones de puestos de trabajo a tiempo completo, según estimaciones de la Organización Internacional del Trabajo.

“Las perspectivas para los mercados laborales mundiales han empeorado en los últimos meses y, según las tendencias actuales, las vacantes laborales disminuirán y el crecimiento del empleo mundial se deteriorará significativamente en el último trimestre de 2022”, dijo la OIT en un informe de octubre.

La tasa de desempleo en los Estados Unidos aumentó en octubre hasta el 3,7%. En el Reino Unido, las ofertas de empleo han caído al nivel más bajo en un año. La Oficina de Responsabilidad Presupuestaria del Reino Unido espera que el desempleo aumente en 505.000 hasta un máximo de 1,7 millones (una tasa de desempleo del 4,9 %) en el tercer trimestre de 2024.

“Un aumento decisivo del desempleo es un peligro muy grande para los mercados inmobiliarios”, dijo Slater de Oxford Economics.

Se avecina una caída del precio de la vivienda.  El aumento del desempleo podría empeorar las cosas

La mayoría de los observadores del mercado no esperan que se repita la caída del mercado inmobiliario de 2008. Los bancos y los hogares están en mejor situación financiera y la oferta de viviendas en algunos países sigue siendo limitada.

Pero incluso una caída modesta en los precios de la vivienda afectará la confianza, lo que provocará que los propietarios de viviendas reduzcan sus gastos.

Una desaceleración en la actividad también asestará un golpe a muchas otras partes de la economía debido a los vínculos del mercado inmobiliario con constructores, abogados, bancos, empresas de mudanzas y tiendas de muebles, por nombrar algunos.

El mercado inmobiliario de China representa alrededor del 28-30% del PIB debido a estos vínculos. En los Estados Unidos, la contribución más amplia de la vivienda al PIB generalmente promedia 15-18%, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

En el peor de los casos, uno en el que los precios de la vivienda caen más bruscamente de lo previsto y las caídas de los precios se enfrentan a una caída en la inversión residencial y préstamos más estrictos por parte de los bancos. Oxford Economics pronostica que el PIB mundial se expandirá solo un 0,3 % en 2023, en lugar del 1,5 % que espera actualmente.

“Un factor negativo adicional, en comparación con el [global financial crisis], es que el mercado inmobiliario chino también está en recesión”, según Slater. “Entonces, en lugar de compensar el impacto en la producción mundial de una recesión global de la vivienda, como fue el caso después de la GFC, el sector inmobiliario chino está contribuyendo a la recesión”.

— Laura He contribuyó a este informe.